みなさん「中古住宅」と聞いてどんな印象を持つでしょうか？
「冬寒く夏暑い建物」「古びた設備」「光熱費がかかりそう」などをイメージするかたも多いのでは？
「家を買う＝新築」という傾向が強いのは、先進国では日本人だけなのです。
現在日本ではこの空き家率が平均で20パーセント越えと非常に高く、600～700万戸の空き家があるとされています。
国では2015年の5月に空き家対策として「空家法」（空家等対策の推進に関する特別措置法）が施工されました。
市町村が空き家であるか確認し、空き家であると認定された場合、固定資産税が今まで支払っていた金額の最大で6倍となることになりました。
固定資産税が上がることで、今まではそのままにしていた空き家を手放す人が多く出ていますので、土地、建物を考えている人は中古住宅を検討するのもいいでしょう。
しかし、中古住宅を選択することに不安を感じる方もいるでしょう。
今回は中古住宅を選択することで、得られるメリットデメリットを考えてみました。
また、中古物件の購入を検討する際にチェックしておきたいポイントなどもお伝えします。
中古住宅のメリット
①低予算で購入出来る
新築住宅は土地と建物を合わせると値段が高いに対して、中古住宅のメリットとなるのはやはり価格の安さにあります。40代、50代の方や、支払いに不安を感じる方には魅力的な物件になります。
低予算で購入出来ることで、金銭的な余裕が生まれ、気持ちにも余裕を生み、新しいことに挑戦してみたり、他人にも優しくなれます。こんな好循環が生まれると人生が豊かになりそうですね。
②立地条件が良い
最寄り駅からの距離や学校の近く、スーパーや病院の近くなど、人気のエリアで優良な中古住宅があることがあります。
車が無くても生活できる環境や、敷地や建物が狭くても立地条件が良い場所を探している人には、是非中古物件も検討してみるのは良いですね。
将来売る時のことを考えても立地条件の良いところは資産価値が下がることはないですから安心ですね。
③土地、建物が広い物件がある
ひと昔前の住宅敷地面積は８０坪以上あり、建物も広いことが多いです。
昔の建物は資産価値が無くなっていることが多いので、土地の代金だけで査定されることが多いですが、土地が広すぎると一般の方が購入できる金額ではなくなるため、坪単価は安く設定することが多いです。
例えば、１００坪の土地であっても、坪３０万で売ると３０００万になってしまい、そこに建物代を入れると６０００万以上の予算の人に限られてしまい、なかなか売れなくなってしまいます。
なので、坪単価を下げて一般の人にも検討してもらえるような価格設定にするのです。
中古物件の中には土地、建物が広いものがありますが、さらに周辺の坪単価より安く購入できてお得です。
④庭や外構を作らなくてもいい
中古物件の場合すでに擁壁やカーポートや庭、物置やアプローチなどが完備されているのが魅力です。
新築の場合その予算も含めて考えなければいけませんが、中古物件の場合すでに暮らしに必要なものが用意されているのでとてもお得ですね。
⑤実際に物件を見て選ぶことができる
新築戸建を購入する際には、完成前に購入を決めなくてはいけませんが、中古戸建はすでに建物がある状態なので、外観や内観、陽当たりなども自分の目で確かめることができます。また、売主が居住中の物件であれば、住んでいる状態を見ることができるので、実際に自分が住んだ時のイメージもつきやすいかと思います。
また、リノベーションをしてから売りに出ている物件もありますので、水回りの設備や間取りなども確認して購入することができますね。
⑥ライフスタイルにあわせて自由なリノベーションができる。
最近YouTubeで、あえて築年数の古い物件を低予算で購入して、お金をかけて思い通りのリノベーションをするという人も多くみかけますね。
中古物件をリノベーションする場合、耐震診断も可能ですし、断熱も入れなおしたり、快適な間取りや仕様に変更してありますので、購入時よりも状態がよくなり、安心して暮らすことができますね。
また、中古物件を活用して賃貸向けにリノベーションしたり、シェアハウスにして収益化するという選択肢もあります。
中古一戸建てのデメリット
- 維持費が高い
逆にデメリットとして挙げられるのは、購入後の住宅維持費が意外と高くなってしまうことです。
家が建って数年が経過していますので、古い物件ほど住宅設備の故障や不具合が早く起きやすく、安全性を保つためにも修繕工事が必要な場合があります。
住宅を安く購入できたとしても、その後の維持費が思った以上にかかることもありますので、中古一戸建てを購入する際には設備や建物の状態をしっかり確認し、長期的な管理を見越して資金計画を立てることが大切です。
- 耐震性が低く今の基準よりも断熱性気密性も低い
中古物件を購入する際に特に気を付けなくてはならないのが、耐震性です。
1981年に建築基準の大改正が行われ、住宅の耐震基準がより厳しくなりました。
それ以前の物件は耐震性が乏しいと考えてよいでしょう。
- 住宅ローン審査が厳しい
中古戸建は、新築戸建と比べて住宅ローン審査が厳しくなります。それは、築年数が経つほど建物の価値が下がり、金融機関が設定する担保価値が低く見積もられるからです。
築年数や建物の状況によっては、住宅ローンの種類によっては審査が通らない可能性がありますので注意しましょう。
住宅ローンを利用したいという方は、購入する前に資金計画とともに住宅ローンの仮審査をうけるなど、事前にどの住宅ローンを利用できるのかを確認しておくと良いでしょう。
以上メリットとデメリットについて考えて見ました。いずれにしても長く住む家になりますので、少しでも良い条件の物件を購入したいですよね。
次は中古物件の購入を検討する際にチェックしておきたいポイントをあげてみました。
■築年数の確認
特に築20年以上の中古住宅を購入する場合には、物件の耐震性や不具合などをしっかりと調べた上で検討するようにしましょう。
また、リフォーム記録も確認し、いつどこの業者に頼んでどんな補修をしたのか、知っておくのがよいでしょう。
■購入後にリフォーム（新築も）できる物件かどうか
中古物件を購入後に、リフォームをする可能性があります。
土地の状況や、建物のつくりによって希望のリフォームが難しくなってしまったり、費用が高くなってしまうケースもありますので、事前にリフォームが可能かどうかを確認できるとベストです。
または、新築もできる場所なのかも知っておいた方がよいです。中には接道が取れていなくて新築はできない条件の土地もあります。変に安い価格の場合は注意が必要です。
■目に見えない箇所もチェック
建物の内観や外観の状態は一目見てわかる部分もありますが、中古戸建の場合は床下や屋根裏等の普段目に見えない部分もチェックしておきたいところです。
実は雨漏りやシロアリ被害が起きている場合もあります。住宅の診断をしてくれるプロにインスペクション(建物状況調査)を依頼すると素人ではわからない基礎の状態や床下、屋根裏などもチェックしてくれます。
住み始めてからわかるより、あらかじめチェックして直しておきたいですね
今回は、中古戸建を購入するうえでのポイントについてお伝えしました。
マイホームの購入を考えている方は、新築戸建だけではなく、中古戸建も含め物件探しをすることで選択肢が増えます。新築戸建て以上に満足した物件と出会える可能性もありますので、ぜひ検討してみてください。